Несмотря на обязательное участие государства в большинстве сделок с недвижимостью (смена собственника, обременения и т.д. подлежат регистрации в едином реестре) в этой сфере очень распространено мошенничество и недобросовестное исполнение обязательств.
Дело в том, что государство не дает никаких гарантий и не проверяет чистоту и исполнение сделки, а только фиксирует сам факт перехода собственности. Для чего достаточно определенного пакета документов.
По данным Финансового университета при правительстве РФ за последние годы количество преступлений, совершаемых при сделках с недвижимостью, увеличилось на 18%. Поэтому необходимо профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью.
Юрист или риелтор на сделке с недвижимостью
Это два принципиально разных вида деятельности. Риелтор - профессионал на рынке недвижимости, он занимается коммерческими вопросами, подбирает подходящий объект, консультирует, но не отвечает за юридическую сторону сделки. Нередко риелтор дополнительно выполняет и обязанности юриста. Однако это не самый рациональный вариант по следующим причинам:
- риелтор заинтересован совершить сделку как можно быстрее, от этого зависит его доход. Юрист так жестко временными рамками не связан;
- работа риелтора не предполагает получение специального образования. Поэтому риелторы могут не знать о юридических тонкостях, формальностях, изменениях в законодательстве.
Юрист не сможет оказать риелторские услуги, но и риелтор не является профессионалом в юридических вопросах, даже несмотря на значительный опыт. Поэтому наиболее оптимальным является вариант участия в сделке обоих этих специалистов.
Если объект найден самостоятельно и риелтор не требуется, то все равно стоит заказать юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, стоимость услуг юриста не столь высока. Комиссия риелтора обычно составляет от 2 до 18% от суммы сделки, тогда как вознаграждение юриста фиксированное и не зависит от стоимости недвижимости. Объем работы зависит не от стоимости объекта, а от сложности сделки, поэтому юрист по недвижимости к цене квартиры или дома свой гонорар не привязывает.
Риски участников сделки
Чаще всего мошенничество в сфере недвижимости связано с использованием поддельных документов и обманом покупателей. В мошеннических схемах нередко участвуют специалисты МФЦ, сотрудники местных органов власти, риелторы и иногда даже нотариусы.
Распространенные мошеннические схемы:
- подделка документов, доверенностей, завещаний и т.д., в результате чего объект продается сразу нескольким покупателям;
- недобросовестное оказание риелторских услуг, злоупотребление полномочиями;
- продажа чужого имущества;
- введение в заблуждение по поводу характера и смысла сделки (подлог, прямой обман, когда вместо договора залога просят подписать договор купли-продажи и т.д.).
Далеко не все совершенные под влиянием мошенничества сделки удается результативно оспорить в суде. Некоторые схемы раскрываются только через несколько лет, при этом недвижимость уже может быть несколько раз перепродана и находиться в собственности у добросовестных покупателей.
Что касается недобросовестного исполнения обязательств, то здесь лидирует полный или частичный отказ от расчета и продажа квартиры с долгами и обременениями.
В случае участия в сделке профессионала с юридическим образованием эти риски значительно снижаются.
Что возьмет на себя юрист
Юрист по сделкам с недвижимостью:
- проверяет документы;
- консультирует по правовым вопросам;
- подбирает подходящий способ оплаты с равнозначными гарантиями покупателя и продавца;
- готовит договор с учетом интересов клиента, акт приема-передачи;
- сопровождает у нотариуса, в МФЦ, Росреестре и т.д.
Прежде всего необходима проверка документов. Если объект вызывает какие-либо подозрения, об этом сразу же сообщается клиенту. Профессионалу проще определить признаки мошеннических схем, чем человеку без юридического образования и опыта.
Защита интересов покупателя
Интерес покупателя заключается в заключении чистой сделки. Проверка документов заключается в проверки прав на объект недвижимости, отсутствия обременений, запретов и долгов.
С 2017 года не используется свидетельство о праве собственности, вместо него применяется выписка из ЕГРН. Однако, она может быть неактуальной, неполной, неинформативной. Точно также как и данные, предоставляемые Росреестром на официальном сайте, в свободном доступе на бесплатной основе. Поэтому чаще всего требуется запрос определенного вида выписок, в которых помимо обременений отражаются данные обо всех действующих и предыдущих собственниках (это разные документы).
Также юрист проверяет наличие прописанных (зарегистрированных) граждан, семейное положение, наличие прописанных несовершеннолетних, наличие судебных споров и т.д. Все эти формальности могут затормозить исполнение сделки на этапе регистрации. То есть, юрист проверяет чистоту сделки и собирает все необходимые документы, проводит сделку до этапа подтверждения перехода права собственности.
Защита интересов продавца, способы оплаты
Интерес продавца заключается в получении всей суммы указанных в договоре денежных средств. В то же время и покупателю нужны гарантии, что продавец не откажется от регистрации после поступления средств, не продаст объект повторно. Вопрос момента и порядка проведения оплаты всегда вызывает на практике затруднения.
Сейчас есть достаточно безопасные и надежные способы оплаты: банковская ячейка и аккредитив. Как в первом, так и во втором случае деньги покупателем помещаются в банк (наличными - в банковскую ячейку или безналичными - на специальный счет) и выдаются после предоставления документа о совершении сделки. Однако, и здесь есть свои тонкости, не все банки предоставляют подобные услуги, стоимость их различна и т.д.
Что нужно знать о нотариальной сделке
Обязательное нотариальное удостоверение договора требуется только в ряде случаев:
- если продавцу меньше 18 лет;
- если он является официально недееспособным;
- если продается доля в объекте недвижимости (если в сделке участвуют не все собственники).
В остальных случаях можно в добровольном порядке обратиться в нотариальную контору. Нотариус, в отличие от риелтора, также проверят документы. Но только по текущий сделке, к тому же, услуги нотариуса достаточно дорогостоящие (отдельно устанавливается стоимость услуг за составление договора, технические работы и за удостоверение - процент от стоимости объекта).
Таким образом, сделки с недвижимостью, в большинстве случаев, требуют участия профессионального консультанта и помощника с юридическим образованием и опытом работы. Так как речь идет о серьезных суммах и больших рисках, экономия на услугах юриста вряд ли будет оправданной.