Сопровождение сделки с недвижимостью: нужен ли юрист

Сопровождение сделки с недвижимостью: нужен ли юрист
Дата публикации: 05.12.2021
Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Несмотря на обязательное участие государства в большинстве сделок с недвижимостью (смена собственника, обременения и т.д. подлежат регистрации в едином реестре) в этой сфере очень распространено мошенничество и недобросовестное исполнение обязательств.

Дело в том, что государство не дает никаких гарантий и не проверяет чистоту и исполнение сделки, а только фиксирует сам факт перехода собственности. Для чего достаточно определенного пакета документов.

По данным Финансового университета при правительстве РФ за последние годы количество преступлений, совершаемых при сделках с недвижимостью, увеличилось на 18%. Поэтому необходимо профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью.

Юрист или риелтор на сделке с недвижимостью

Это два принципиально разных вида деятельности. Риелтор - профессионал на рынке недвижимости, он занимается коммерческими вопросами, подбирает подходящий объект, консультирует, но не отвечает за юридическую сторону сделки. Нередко риелтор дополнительно выполняет и обязанности юриста. Однако это не самый рациональный вариант по следующим причинам:

  • риелтор заинтересован совершить сделку как можно быстрее, от этого зависит его доход. Юрист так жестко временными рамками не связан;
  • работа риелтора не предполагает получение специального образования. Поэтому риелторы могут не знать о юридических тонкостях, формальностях, изменениях в законодательстве.

Юрист не сможет оказать риелторские услуги, но и риелтор не является профессионалом в юридических вопросах, даже несмотря на значительный опыт. Поэтому наиболее оптимальным является вариант участия в сделке обоих этих специалистов.

Если объект найден самостоятельно и риелтор не требуется, то все равно стоит заказать юридическое сопровождение сделки с недвижимостью, стоимость услуг юриста не столь высока. Комиссия риелтора обычно составляет от 2 до 18% от суммы сделки, тогда как вознаграждение юриста фиксированное и не зависит от стоимости недвижимости. Объем работы зависит не от стоимости объекта, а от сложности сделки, поэтому юрист по недвижимости к цене квартиры или дома свой гонорар не привязывает.

Риски участников сделки

Чаще всего мошенничество в сфере недвижимости связано с использованием поддельных документов и обманом покупателей. В мошеннических схемах нередко участвуют специалисты МФЦ, сотрудники местных органов власти, риелторы и иногда даже нотариусы.

Распространенные мошеннические схемы:

  • подделка документов, доверенностей, завещаний и т.д., в результате чего объект продается сразу нескольким покупателям;
  • недобросовестное оказание риелторских услуг, злоупотребление полномочиями;
  • продажа чужого имущества;
  • введение в заблуждение по поводу характера и смысла сделки (подлог, прямой обман, когда вместо договора залога просят подписать договор купли-продажи и т.д.).

Далеко не все совершенные под влиянием мошенничества сделки удается результативно оспорить в суде. Некоторые схемы раскрываются только через несколько лет, при этом недвижимость уже может быть несколько раз перепродана и находиться в собственности у добросовестных покупателей.

Что касается недобросовестного исполнения обязательств, то здесь лидирует полный или частичный отказ от расчета и продажа квартиры с долгами и обременениями.

В случае участия в сделке профессионала с юридическим образованием эти риски значительно снижаются.

Что возьмет на себя юрист

Юрист по сделкам с недвижимостью:

  • проверяет документы;
  • консультирует по правовым вопросам;
  • подбирает подходящий способ оплаты с равнозначными гарантиями покупателя и продавца;
  • готовит договор с учетом интересов клиента, акт приема-передачи;
  • сопровождает у нотариуса, в МФЦ, Росреестре и т.д.

Прежде всего необходима проверка документов. Если объект вызывает какие-либо подозрения, об этом сразу же сообщается клиенту. Профессионалу проще определить признаки мошеннических схем, чем человеку без юридического образования и опыта.

Защита интересов покупателя

Интерес покупателя заключается в заключении чистой сделки. Проверка документов заключается в проверки прав на объект недвижимости, отсутствия обременений, запретов и долгов.

С 2017 года не используется свидетельство о праве собственности, вместо него применяется выписка из ЕГРН. Однако, она может быть неактуальной, неполной, неинформативной. Точно также как и данные, предоставляемые Росреестром на официальном сайте, в свободном доступе на бесплатной основе. Поэтому чаще всего требуется запрос определенного вида выписок, в которых помимо обременений отражаются данные обо всех действующих и предыдущих собственниках (это разные документы).

Также юрист проверяет наличие прописанных (зарегистрированных) граждан, семейное положение, наличие прописанных несовершеннолетних, наличие судебных споров и т.д. Все эти формальности могут затормозить исполнение сделки на этапе регистрации. То есть, юрист проверяет чистоту сделки и собирает все необходимые документы, проводит сделку до этапа подтверждения перехода права собственности.

Защита интересов продавца, способы оплаты

Интерес продавца заключается в получении всей суммы указанных в договоре денежных средств. В то же время и покупателю нужны гарантии, что продавец не откажется от регистрации после поступления средств, не продаст объект повторно. Вопрос момента и порядка проведения оплаты всегда вызывает на практике затруднения.

Сейчас есть достаточно безопасные и надежные способы оплаты: банковская ячейка и аккредитив. Как в первом, так и во втором случае деньги покупателем помещаются в банк (наличными - в банковскую ячейку или безналичными - на специальный счет) и выдаются после предоставления документа о совершении сделки. Однако, и здесь есть свои тонкости, не все банки предоставляют подобные услуги, стоимость их различна и т.д.

Что нужно знать о нотариальной сделке

Обязательное нотариальное удостоверение договора требуется только в ряде случаев:

  • если продавцу меньше 18 лет;
  • если он является официально недееспособным;
  • если продается доля в объекте недвижимости (если в сделке участвуют не все собственники).

В остальных случаях можно в добровольном порядке обратиться в нотариальную контору. Нотариус, в отличие от риелтора, также проверят документы. Но только по текущий сделке, к тому же, услуги нотариуса достаточно дорогостоящие (отдельно устанавливается стоимость услуг за составление договора, технические работы и за удостоверение - процент от стоимости объекта).

Таким образом, сделки с недвижимостью, в большинстве случаев, требуют участия профессионального консультанта и помощника с юридическим образованием и опытом работы. Так как речь идет о серьезных суммах и больших рисках, экономия на услугах юриста вряд ли будет оправданной. 

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.
Юридическая фирма «Dubravin&Partners»
109316, Россия, Московская область, Москва, ул. Стройковская, д. 10
Телефон: +7 (499) 393-39-58
Почта: info@law-grp.ru
Юридическая фирма «Dubravin&Partners»
109316, Россия, Московская область, Москва, ул. Стройковская, д. 10
Телефон: +7 (499) 393-39-58
Почта: info@law-grp.ru
Цель нашей компании - оказание юридических услуг физическим и юридическим лицам и услуг по тендерному сопровождению на постоянно высоком качестве.