Участие в приемке квартиры в новостройке

Приемка квартиры в новостройке - необходимый этап перед тем, как стать собственником долгожданного жилья. Это ответственный шаг, ведь по законодательству застройщик обязан передать жилой объект без недочетов, если таковые имеются можно требовать их устранения или договориться о снижении цены.
Визируя акт приемки клиент подтверждает, что качество отделки новой квартиры его устраивает. Поэтому важно провести осмотр тщательно и правильно, нередко для полноценной приемки требуется проведение определенных тестов и работ.

Наша юридическая компания Dubravin&Partners предлагает правовую помощь, а также участие в приемке квартиры в новостройке в Москве и области вместе со специалистом в области строительства. Мы знаем, на что обращать внимание, как проверить работу всех систем и сетей, как договориться с застройщиком о предоставлении скидки. На нашей стороне опыт и знание законов!

Когда дольщику нужно принимать новое жилье

Срок, к которому квартира в новостройке будет подготовлена к передаче, указывается в соглашении. Обычно обозначается не конкретная дата, а определенный временной промежуток. О просрочке в исполнении обязательств, как и о готовности объекта, застройщик уведомляет дольщика заказным письмом. В случае готовности квартиры извещение отправляется за месяц до установленного в договоре момента передачи объекта, если иной срок не указан в договоре (он не может быть меньше двух недель).
В течение 7 рабочих дней с момента получения письма дольщик обязан принять квартиру, если иной срок опять же не утвержден сторонами в договоре (обычно дается 10-14 дней). Способ уведомления путем направления заказного письма указан в законе, обычно заказчики дополнительно используют и альтернативные методы извещения - по телефону, при помощи электронной почты, мессенджеров и т.д. Так проще получить обратную связь и договориться о конкретной дате и времени приемки.

В случае пропуска срока приемки застройщик вправе составить односторонний акт и по нему зарегистрировать переход права собственности. Такое право у него появляется не сразу, а если в течении двух месяцев с даты приемки дольщик так и не объявился (по закону это называется - уклонение). Стороны вправе установить другие правила передачи квартиры в договоре. Но составление одностороннего акта не означает, что клиент не вправе предъявить претензии по качеству. Он вправе это сделать в течение гарантийного срока.
Обратите внимание, если представитель застройщика предлагает приемку по истечении двух месяцев с момента уведомления, это может означать намерение поступить недобросовестно. В этом случае дату передачи следует согласовать документально, чтобы были доказательства отсутствия уклонения.

Как подготовиться, какие документы потребуются

Прежде всего следует прочитать договор (и обращаться к нему регулярно при возникновении любых вопросов, например, по срокам), чтобы уточнить характеристики квартиры в новостройке, особенности отделки, площадь, материалы и т.д.
Перед приемкой также рекомендуется познакомиться с другими дольщиками, которые уже приняли квартиры в этом доме, обычно для общения создаются форумы или чаты в соцсетях и мессенджерах (их можно обнаружить по характеристикам или адресу объекта).

Документы потребуются от обеих сторон:

• дольщик должен располагать паспортом и оригиналом договора. Если прием осуществляется в отсутствие кого-то из покупателей потребуется нотариально удостоверенная доверенность на кого-то из присутствующих. Также рекомендуется взять с собой план квартиры (это обычно приложение к договору), чтобы проверить нет ли разницы между построенным объектом и запланированным (например, увеличение площади может означать обязательство по осуществлению доплаты);
• у застройщика стоит попросить акт ввода в эксплуатацию и справку о присвоении адреса, чтобы убедиться в официальном оформлении дома. Рекомендуется также запросить заключение о соответствии требованиям технической документации.

Ни в коем случае не стоит соглашаться на подписание акта без осмотра или до его проведения. Застройщик может предложить такой вариант "в целях экономии времени", на деле же такая неосторожность грозит обернуться разногласиями. Подписание документа не занимает много времени. Если дольщик не хочет или не может принимать квартиру в новостройке самостоятельно, допускается привлечение профессионала.
Что взять с собой
При планировании осмотра и согласования даты обязательно стоит обратить внимание на предлагаемое время передачи. Принимать квартиру лучше в светлое время суток, чтобы она была хорошо освещена. Поэтому стоит учесть сезон, время года, время наступления рассвета и заката и расположение квартиры (в какой период она наиболее освещена).

Что дольщику взять с собой из инструментов:

• блокнот и ручку, а лучше карандаш и планшет, так удобнее;
• фонарик для освещения всех труднодоступных мест;
• лазерный дальномер и уровень, чтобы проверить кривизну стен и измерить площадь. Вариант попроще - рулетка и отвес, созданный при помощи нитки и груза;
• лист бумаги, он пригодится для проверки вентиляции;
• мел для фиксации недочетов;
• фотокамеру или телефон с камерой, чтобы запечатлеть недостатки.

Необязательно все покупать, можно попросить у соседей, знакомых или других дольщиков на время. Еще раз, проверка квартиры - серьезный этап. Чтобы не проводить потом ремонт за свои деньги, лучше сразу исследовать отделку в квартире, а для этого потребуются инструменты и минимальные знания об устройстве жилых объектов и сетей. Юридическая подкованность тоже не помешает.

Что проверить вне квартиры

Двор и придомовую территорию застройщик сдавать не обязан, но стоит убедиться, что все объекты благоустройства, если таковые были заявлены в договоре, есть в наличии. Другое дело подъезд, он относится к общему имуществу, в котором клиент получит долю.

Недочеты в отделке можно зафиксировать, чтобы предъявить для устранения в досудебной претензии или коллективном иске (застройщик, дорожащий своей репутацией, обязательно обратить внимание на недочеты). Однако, если квартира будет в прекрасном состоянии, все же следует подписать акт.
Стоит проверить: качество двери в подъезде (чтобы была без дыр, со стопорами, окраской и т.д.), наличие почтовых ящиков, отделку стен, наличие работающего лифта. Эксперты также рекомендуют ознакомиться показаниями счетчиков на этаже и в квартире, зафиксировать их и внести в акт приема-передачи, а серийные номера сопоставить с указанными в паспортах.

Если квартира располагается на первом или последнем этаже стоит договориться об осмотре подвала или чердака для фиксации их состояния (не секрет, что трубы и крыша могут подтекать).
Что проверить в квартире
Закон никак не регламентирует длительность приемки, то есть, дольщик имеет право осматривать квартиру столько времени, сколько сочтет нужным, внутренние правила застройщика на него не распространяются. Участие специалиста также не запрещается, и даже напротив, крайне рекомендуется.

Какие основные элементы квартиры нужно проверить и каким образом это сделать:

• входная дверь должна быть гладкой, без выбоин и царапин, не проседать и не скрипеть, легко закрываться и открываться. Это можно проверить несколько раз открыв и закрыв дверь и подергав ее в закрытом состоянии. Заодно стоит оценить состояние ручек и замков (прочность крепления, удобство использования);
• окна должны быть целыми, свободно открываться, не создавать сквозняка в закрытом состоянии (для проверки пригодятся зажигалка или лист бумаги);
• стены, пол и потолок. Здесь нужно проверить не только параметры, но и отсутствие трещин, вмятин, плесени, грибка, а также критического перепада по высоте;
• естественную вентиляцию. Кроме листа бумаги допускается использование спички;
• краны и трубы: недопустимы вмятины и повреждения на трубах, подтеки в санузлах, краны должны плотно закрываться и легко открываться;
• батареи не должны протекать, и также стоит проверить надежность их крепления к стене;
• электрика - необходимо проверить наличие проводов, розеток и выключателей, крепление последних и исправность. Для проверки функциональности розетки можно взять недорогой электроприбор (например, бритву).

Также необходимо удостовериться в наличии всех зафиксированных в плане перегородок, определить площадь квартиры. Всю отделку и параметры нужно проверять по характеристикам (они обычно указаны в графе "предмет договора"), указанным в договоре, и все недостатки и недочеты фиксировать на фото или видео, обводить маркером или мелом, чтобы не забыть, и затем переносить на бумагу.

Как зафиксировать результаты

Если замечаний по качеству и отделке квартиры в новостройке нет, дольщик подписывает предложенный акт. В нем указываются дата и характеристики объекта. С момента подписания этого документа, составляемого в двух экземплярах, обязательства застройщика считаются выполненными.

Если есть существенные замечания к качеству, подписывать акт приема-передачи нельзя, вместо него составляется другой документ, который именуется следующим образом - дефектный акт. Он также составляется для каждой из сторон и подписывается их представителями. В этом документе нужно перечислить все выявленные недочеты и получить подпись представителя застройщика. Предварительно стоит ознакомиться с его доверенностью проверив срок ее действия и наличие в полномочиях право на подписание соответствующей документации.
Если недостатки некритические для клиента, можно подписать акт с условием их устранения или подписать сразу и акт приема-передачи и дефектный.

Привлечение специалистов к приемке квартиры - стандартная практика, которая помогает экономить время сторон договора долевого строительства и эффективно решать все возникающие по ходу вопросы. Застройщики обычно лояльно относятся к участию в процедуре экспертов, так как профессионалам легче понять друг друга и прийти к консенсусу.