Рынок долевого строительства периодически переживает взлеты и падения. Очередные льготные ставки приводят к росту спроса. Но при заключении нужно оценить все риски, правильно выбрать застройщика, не лишним будет также будет ознакомиться со способами защиты своих прав.
По статистике около половины застройщиков в России не соблюдают сроки сдачи. Компенсировать неудобства отсутствия жилья к намеченному сроку поможет неустойка по ФЗ-214. Но, чтобы взыскать неустойку с застройщика, потребуется знание законодательных норм и практики. Практически все дольщики допускают ошибки при самостоятельном взаимодействии с застройщиками и судебными органами, что чревато потерей времени и средств. Прежде всего, необходимо проверить финансовые возможности и репутацию на этапе выбора застройщика.
Проверка застройщика
Если правильно выбрать компанию-партнера, то, возможно вообще не возникнет вопрос, как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ. Ведь половина застройщиков все-таки работает без нарушений сроков сдачи.
Какую информацию можно получить в свободном доступе:
- общие данные на официальном сайте ИФНС при наличии ИНН или ОГРН: юридический адрес (можно проверить, не является ли он массовым), ФИО руководителя, размер уставного капитала, выданные лицензии. Также в ЕГРЮЛ отражаются сведения о начале процедуры ликвидации или реорганизации;
- данные о предыдущих проектах, оценку деловой активности. Для этого потребуется исследовать не только официальный сайт, но и публикации в СМИ, отзывы на специализированных форумах. Кроме того, сейчас есть специальные сервисы, например, единая система информации о жилищном строительстве;
- финансовую устойчивость можно попытаться оценить по бухгалтерской отчетности, которая размещается Росстатом;
- данные о судебных спорах с участием компании, предъявленных к ней исках, размещаются в информационных системах судов (арбитражных и общей юрисдикции), нередко публикуются и в СМИ;
- в картотеке арбитражных дел обязательно будут отражены данные о подаче заявлений о признании застройщика неплатежеспособным (банкротом);
- на официальном сайте Службы судебных приставов в банке исполнительных производств отражается информация о возбужденных исполнительных производствах, то есть, о взысканных с компании долгах;
- данные о задолженности по налогам (они не всегда есть на сайте ФССП) дополнительно можно найти на сайте ФНС;
- Минстрой ведет реестр застройщиков, имеющих право осуществлять строительство многоквартирных домов. В некоторых регионах имеются также реестры ненадежных застройщиков.
Помимо этого, рекомендуется проверить саму новостройку, посмотреть проект и разрешительную документацию, оценить готовность объекта и темпы строительства по фотографиям, проанализировать договор.
Если не хватает специальных познаний, стоит обратиться к профессиональным юристам. В случае, если сроки сдачи объекта уже нарушены, можно реализовать свои права на компенсацию. Однако, неустойка за просрочку застройщика не уплачивается им автоматически, для получения средств потребуется направить претензию, обратиться в суд.
Распространенные ошибки дольщиков при требовании неустойки
Базовые ошибки, которых сложно избежать:
- ошибка в подсчете неустойки;
- неправильно составленная претензия застройщику;
- неправильно составленное исковое заявление;
- самостоятельное участие в судебном процессе.
Ошибки при подсчете и использовании онлайн-калькулятора
При подсчете неустойки допускаются самые разные ошибки, вплоть до арифметических. Очень распространенная ошибка связана с неправильным определением даты, с которой начинается отсчет неустойки.
Если дата передачи объекта в договоре указана конкретная, то нужно считать со следующего дня. Сложнее определить дату, если срок сдачи в договоре привязан к какому-либо событию или согласован сторонами в виде планового или ориентировочного, то есть, приблизительно. Это допускается, так как требований об указании конкретного срока сдачи в ФЗ-214 нет.
Таким образом, стороны вправе согласовать в договоре любой порядок его определения. Если договор дольщиком подписан, считается, что он с этим условием согласился. Однако, в некоторых случаях удается оспорить условие о сроке, например, при его переносе.
Также право требовать неустойку возникает только после полной оплаты стоимости квартиры и от общей стоимости (в случае, если она указана в договоре, а нередко фиксируется только цена квадратного метра).
Неустойка с застройщика по ДДУ привязана к ставке рефинансирования ЦБ РФ. Нередко дольщики не проверяют актуальность данных о действующей ставке рефинансирования или ключевой ставке (это одно и то же), а она периодически меняется. К тому же по закону нужно брать показатель на дату исполнения обязательства.
Аналогичную ошибку (отсутствие своевременной актуализации данных о ставке рефинансирования) нередко допускают и составители онлайн-калькуляторов. Поэтому использовать калькулятор неустойки застройщика рекомендуется только для проверки собственных подсчетов.
Неправильные претензия, иск, самостоятельное ведение дела в суде
Унифицированного бланка претензии к застройщику нет, а произвольная форма вызывает затруднения. Застройщику, так же, как и суду, нужно предоставить расчет неустойки, дать ссылку на договор (можно даже приложить копию). В общем, требуется соблюсти форму делового письма и использовать подходящие терминологию и стиль.
Ошибки в составлении претензии связаны не только с оформлением, но и с передачей документа. Претензия предоставляется только с отметкой на втором экземпляре о получении или направляется по почте заказным письмом с уведомлением.
Что касается искового заявления, то к нему предъявляются законодателем определенные требования. Если их не соблюсти, заявление будет возвращено или оставлено без движения. К иску обязательно нужно приложить подтверждающие документы.
Также многие дольщики не знают, что вправе выбрать в какой суд обратиться территориально (по своему месту жительства, по месту нахождения застройщика или по месту исполнения договора). В ходе судебного разбирательства граждане без юридического образования часто предполагают, что судья будет собирать за них документы и помогать обосновывать требования, но это не так, бремя доказывания лежит полностью на участниках процесса.
Перечень распространенных судебных ошибок дольщиков:
- отсутствие анализа судебной практики,
- неправильный выбор суда по подсудности;
- предоставление неполного комплекта документов, что впоследствии на этапе обжалования исправить уже не удается (высшие инстанции не принимают новых доказательств);
- обращение к юристам только на этапе обжалования, после отказа во взыскании неустойки.
Юрист по взысканию неустойки с застройщика поможет сформировать претензию, иск, собрать документы и отстоять право на законную неустойку.
