Подготовка договора для сдачи квартиры в аренду

Письменное оформление взаимоотношений по предоставлению своего жилья во временное пользование третьим лицам необходимо во избежание разногласий, споров, порчи имущества и других проблем. На практике такой договор именуют договором аренды, а в законе - договором найма (сдача помещения юрлицу уже будет оформляться договором аренды). Чтобы учесть все нюансы (сдавать ли квартиру с мебелью, делать ли опись, как регистрировать и платить налоги и т.д.) потребуется тщательная предварительная подготовка договора для сдачи недвижимости в аренду.
В этом могут помочь юристы нашей компании Dubravin & Partners, которые имеют большой опыт оформления договоров аренды и найма недвижимости в Москве и других городах страны. Основные моменты порядка заключения соглашения стоит знать каждому собственнику жилого помещения, чтобы оперативно реагировать на проблемные ситуации.

Нужно ли согласие других собственников

Если есть другие собственники, значит квартира находится в общей собственности. Это автоматически приводит к необходимости получения согласия при распоряжении ею, что четко указано в ст.ст. 246 и 253 ГК РФ. Хотя согласие собственников при распоряжении совместной собственностью (без определения долей, например, при нахождении сособственников в браке) предполагается, но заключение договора без него может привести к последующим спорам.
Поэтому даже если в настоящий момент никто из сособственников не претендует на квартиру, лучше заручиться нотариальным согласием каждого.

Нужно ли платить налоги при сдаче своей квартиры

Это обязанность каждого гражданина государства, так как арендная плата, получаемая в качестве арендодателя, является доходом. С дохода все физические лица вносят налог, его размер зависит от статуса собственника:

• если есть статус индивидуального предпринимателя, то гражданин может платить налог как ИП (при добавлении в список ОКВЭД вида деятельности по сдаче жилья в аренду) или как физическое лицо. ИП на упрощенной системе "доходы" платит 6%, тогда как НДФЛ составляет 13%. Следует обратить внимание, что оплата коммуналки без счетчиков тоже относится к доходу;
• самозанятый с доходов, полученных от физлиц, платит государству только 4% (доходы от юрлица облагаются по ставке 6%);
• обычный гражданин должен уплатить 13%, это стандартный НДФЛ.

Если оформление статуса ИП может потребовать затрат и времени (плюс необходимо платить взносы на страхование, составлять отчетность), то самозанятость регистрируется в упрощенном порядке через мобильное приложение и требует только уплаты налога, рассчитываемого автоматически.

Необходимость письменного договора с жильцами

Важно грамотно составить рабочий договор, а не формальный. Использование "рыбы" из Интернета допускается, но с переработкой под конкретные обстоятельства. Такой документ позволит решать возникшие проблемы в правовом поле с привлечением, при необходимости, государственных органов, например, суда. Договор закрепляет компромисс сторон, их взаимную договоренность, он не заключается в пользу арендатора или арендатора.

Также стоит учесть, что все изменения к договору оформляются в письменном виде в форме дополнительного соглашения с обозначением реквизитов основного документа.
Отсутствие письменного договора не является индульгенцией от налоговых обязательств. При необходимости наличие правоотношений можно доказать другими способами (используются показания свидетелей, акты управляющих компаний и другие документы). Отсутствие письменного договора не позволит арендатору получить регистрацию.

Что должно быть в договоре

Прежде всего, арендодатель имеет право сдать свое жилье не только физическому лицу, но и юридическому, в первом случае заключается договор найма, во втором - аренды.
При этом в любом случае квартиру можно использовать только для проживания, ведение бизнеса в жилых помещениях запрещено. Даже если этот факт не указан в соглашении, он следует из прямого требования закона. При этом, регистрация юрлица на домашний адрес учредителя возможна, при наличии регистрации по месту жительства или пребывания, в целях обеспечения обратной связи с госорганом и получения корреспонденции.

Основные рекомендуемые реквизиты договора:

• полные данные сторон, которые позволят идентифицировать арендодателя и арендатора. Обязательно нужно указать полностью имя физлица или наименование компании, паспортные данные, для юрлица - ИНН, ОГРН;
• предмет - предоставление помещения во временное пользование третьим лицам в целях проживания;
• срок временного пользования (если не указать, автоматически устанавливается 5 лет, на срок более 5 лет заключать договор нельзя). При этом нужно учесть, что арендатор вправе в любое время съехать, в этом его нельзя ограничивать;
• объект с идентифицирующими признаками (не только адрес, но и этаж, площадь, кадастровый номер). Сдавать можно только изолированное помещение, пригодное для проживания (при этом нет запрета на аренду части квартиры, например, отдельной комнаты);
• порядок внесения платы за пользование помещением и ее размер (или порядок его определения), периодичность и сроки также рекомендуется указать;
• порядок распределения коммунальных расходов;
• порядок осуществления контроля со стороны собственника, частота и время визитов;
• порядок и случаи расторжения соглашения, порядок выселения;
• порядок действий при аварии, сроки уведомления собственника, управляющей компании и т.д.;
• распределение обязанностей по ремонту. Стороны могут обговорить любой порядок, лучше избегать обтекаемых формулировок, и установить в соглашении, что является текущим ремонтом, реконструкцией и т.д.;
• ответственность за неисполнение обязательств, порчу имущества: санкции, штрафы, пени, но в разумных пределах, суд вправе снизить санкции до средних значений. Порядок определения исправности вещей;
• перечень совместно проживающих с нанимателем лиц (если срок меньше года список можно не прикладывать).

Основное требование к договору - полное, исчерпывающее описание всех условий взаимодействия. После подписания внести изменения можно будет только по взаимной договоренности сторон, изменение условий в одностороннем порядке не допускается.

Распространенные вопросы по содержанию и оформлению

Ответы на часто задаваемые вопросы по соглашению:

• нужна ли регистрация в Росреестре. Обязанность по регистрации появляется только при заключении договора на срок больше года. Регистрация накладывает дополнительные обязательства и требует временных и финансовых затрат, выходом из ситуации может быть заключение договора на срок 11 месяцев с возможностью продления, но преимущественного права на найм уже не будет;
• можно ли сдать квартиру, если она в ипотеке - можно, это право ипотечников подтвердил Верховный суд РФ в постановлении ВС РФ от 14.10.2016 по делу № 309-АД16-8799. Включение ограничивающего условия в соглашение незаконно, однако, банк может предусмотреть обязательство по выплате всего долга в таком случае;
• нужен ли акт приема-передачи - закон не обязывает его составлять, но факт передачи объекта должен быть зафиксирован в целях выполнения обязательств и наличия доказательства начала реализации взаимодействия. Если не составлять акт, тогда стоит однозначно указать в договоре момент передачи и состояние квартиры, сделать подробную опись передаваемого имущества;
• стоит ли оформлять квартирантам регистрацию - это необходимо сделать в соответствии с постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995г. в случае, если договор заключен на срок больше 3 месяцев. В противном случае грозит штраф по ст. 19.15.2 КоАП РФ, для Москвы, Питера он составит от 5 000 до 7000 рублей. Регистрация не требуется, если жильцы из того же региона. Процедура бесплатная и простая, осуществляется также в МФЦ;
• что делать, если жильцы не хотят выезжать - обращаться в суд и выселять принудительно. Это сложный процесс и на практике такие дела встречаются нечасто (особенно если правильно выбрать жильцов), но на всякий случай стоит описать порядок освобождения жилья в договоре. Причем в данном случае есть явное преимущество у краткосрочного договора (до года), его можно расторгнуть при просрочке в два месяца, тогда как долгосрочный только через полгода.

На этом нюансы найма не заканчиваются, ведь при подготовке документов помимо юридических вопросов всегда возникают и фактические.

Сдавать квартиру с мебелью и техникой или без

Этот момент законом не регулируется и остается на усмотрение сторон. На практике сдать квартиру без мебели и техники намного сложнее, так как квартиранты обычно не обременяют себя диванами и стиральными машинами, и ищут объект со всем необходимым.
Если сдачу квартиры предполагается производить на постоянной основе, стоит приобрести минимальный набор мебели и техники. При подготовке к аренде квартиры, которой собственник временно намерен не пользоваться, лучше приобрести необходимые вещи, которые обычно используются в арендуемых квартирах.
Чтобы гарантировать сохранность вещей и мебели, обстановки, стоит помимо подробной описи приложить к договору фотографии (с указанием даты или подписями обеих сторон), сделать видеозапись.

Стоит ли обращаться к риелтору, можно ли найти жильцов для квартиры самостоятельно

По нашему мнению, обращение к риелтору абсолютно не обязательно. Сейчас есть несколько популярных сайтов-агрегаторов, на которых в общем открытом доступе размещены все представленные на рынке объекты недвижимости, вам остается лишь выбрать ту, которая понравится именно вам. Сдать же квартиру еще проще - достаточно просто выложить объявление с не завышенной цены и в течение, буквально, трех дней квартира уже будет сдана. При этом стоит указать, что поиск осуществляется без посредников, для многих арендаторов этот факт является преимуществом.

Юрист же поможет избежать распространенных ошибок новичков и сразу составить грамотный договор, разъяснит нюансы и риски арендной сделки. Подготовка документов самостоятельно займет намного больше времени. Кроме того, профессиональные юристы Dubravin & Partners смогут проверить жильцов на надежность.

В настоящее время действует специальная услуга, фиксированная цена на подготовку договора сдачи недвижимости под ключ 7500 рублей!